Depois de meses de estudos, o governo resolveu pegar carona na Medida Provisória 759, que trata de regularização fundiária, para fazer as alterações que considera necessárias e fortalecer o mecanismo da alienação fiduciária, que permite a retomada de um bem pelo financiador em caso de inadimplência. As propostas foram incluídas no texto aprovado pela Comissão Mista do Congresso responsável pela análise da MP e agora precisam passar pelos plenários da Câmara e do Senado.

Uma das novidades é a definição de que o preço mínimo a ser pedido no leilão do imóvel retomado seja dado pelo Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos (ITBI) ou pelo valor de contrato, o que for maior. A legislação atualmente em vigor gera muitas contestações, porque essa regra de definição do preço mínimo não está clara.

Foi incorporado no relatório produzido pelo líder do governo, senador Romero Jucá, o direito de preferência ao mutuário inadimplente, no segundo leilão do bem. A medida, na prática, é um incentivo para acabar com a prática do mercado de deixar o primeiro leilão, no qual há valor mínimo, “dar vazio”, jargão para designar a falta de ofertas. Nessa situação, hoje é feito um segundo leilão no qual não há piso de preço, apelidado de “preço vil”.

Agora, com o direito de preferência ao antigo proprietário, deixar de fazer uma proposta no primeiro leilão é um risco para os interessados. Ao exercer o direito de preferência, o devedor terá que pagar não só a dívida dele, mas também as despesas relativas a todo o processo de retomada do bem, incluindo o pagamento do ITBI, que ocorre quando o imóvel retomado pelo banco é “consolidado” no patrimônio do emprestador.

Outra alteração tem por objetivo dar mais segurança ao comprador do imóvel vendido no leilão. O texto negociado com o governo prevê que eventuais contestações do dono original do imóvel com alienação relativas a preços e outras questões do processo de retomada e venda do bem pelo banco serão tratadas como “perdas e danos”, em ação separada do processo de alienação do imóvel. Com isso, a revenda ficaria mais garantida.

“Uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo”, diz o texto.

Também foi modificada a regra de comunicação com o mutuário inadimplente. Hoje, a intimação deve ser entregue diretamente à pessoa que parou de honrar suas obrigações, o que dificulta o andamento do processo. A proposta agora é que, depois de duas tentativas, o oficial responsável pela intimação possa entregar para qualquer pessoa da família, ao vizinho ou até ao responsável no prédio por receber correspondência.

De acordo com uma fonte da equipe econômica, as modificações na alienação fiduciária vão ajudar a baratear o custo do crédito imobiliário, por conta da melhora na qualidade da garantia e na velocidade de sua execução. “Isso vai acelerar a execução. Hoje tem muita judicialização no mercado”, afirmou a fonte. O setor de construção tem sido um dos mais prejudicados na crise econômica.

O presidente da Associação Brasileira das Incoporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França, disse que a instituição em 2004 da alienação fiduciária foi um dos principais fatores a explicar a retomada dos empréstimos ao setor imobiliário e seu crescimento ao longo da década passada. “Agora está se dando mais eficácia e fazendo aperfeiçoamentos para o instrumento ser sustentável”, comentou.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, ainda não tinha analisado as emendas aprovadas, mas ressaltou que nas discussões técnicas com o governo, havia consenso em torno do tema. Ele ressaltou que havia um processo de judicialização que a medida deve ajudar a fechar.