Embora parte do bancos já tenha estourado o limite para empréstimos habitacionais feitos com recursos da poupança, a nova regra que permite o uso de uma parte desse funding para financiar imóveis mais caros, de até R$ 1,5 milhão, tem potencial para movimentar o setor e, de quebra, baixar taxas de juros para a alta renda.
Nas contas do Bradesco, a resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) abre espaço para que o banco disponibilize até R$ 6 bilhões em recursos para a compra de imóveis novos com valor entre R$ 750 mil e R$ 1,5 milhão no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), cujo funding é a poupança.
A expectativa, diz João Carlos Gomes da Silva, diretor de empréstimos e financiamentos do Bradesco, é de uma queda de cerca de 2 pontos percentuais nos juros cobrados nessa faixa, acompanhando o teto de 12% ao ano mais Taxa Referencial (TR) do SFH. Hoje, no âmbito do SFH, a taxa cobrada pelo Bradesco é de 11,70% ao ano. Nos financiamento de imóveis mais caros feitos fora do SFH, a taxa está entre 12,7% a 13%.
Em um ano bastante difícil para o setor imobiliário, o espaço que se abre no Bradesco para financiar imóveis mais caros é significativo. O banco tem hoje um total de R$ 24 bilhões em empréstimos imobiliários à pessoa física, sendo R$ 14 bilhões no SFH.
No Santander, o impacto não será imediato, pois não há disponibilidade de curto prazo. Mas a amortização constante da carteira abre espaço para operações sob as novas condições, diz Gilberto Abreu, diretor-executivo de negócios imobiliários. O banco tem uma carteira de R$ 36 bilhões.
Para a Caixa, a nova regra não traz impacto direto devido à “sobreaplicação” nas faixas do SFH e livre. O banco afirma que há um estoque razoável de imóveis com valores fora dos limites do SFH, mas a demanda nessa faixa é inferior aos enquadrados dentro dos limites do SFH e muito inferior ao da habitação social, de até R$ 225 mil.
Já o Banco do Brasil afirmou em nota que os novos limites permitirão alavancar negócios, mas não detalhou como pretende fazer isso. “O BB destaca que sempre atende as demandas por financiamentos imobiliários e que, para isso, trabalha com mix de funding, utilizando recursos da poupança e também de outras captações.”
Para Luiz França, presidente da França Participações e conselheiro da Tecnisa, a nova regra poderia impulsionar a demanda se incluísse a ampliação do valor do imóvel a ser financiado com o uso do FGTS. O executivo, que foi diretor de crédito imobiliário do Itaú e presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), diz que participa de negociações para a mudança, mas que não há sinalização do governo nesse sentido.
França avalia que os juros para imóveis de até R$ 1,5 milhão comprados no âmbito SFH devem baixar para cerca de 11,35% ao ano, mais os custos de transação. França discorda que a nova regra desloque recursos das faixas mais baixas para a alta renda. “A renda mais baixa é prioritariamente atendida pelo Minha Casa Minha Vida. Uma taxa de TR mais 10% ou 11% para uma pessoa de classe mais baixa não viabiliza uma prestação que caiba no bolso.”
Os bancos têm que direcionar 65% dos recursos captados pela poupança para o crédito imobiliário. Dos 65%, 80% devem ser direcionados a operações do SFH, que financia imóveis com valor de até R$ 750 mil, e o restante é taxa de mercado. O resto pode ser composto de imóveis de maior valor. Com a mudança do CMN, 10 pontos percentuais dos 80% poderão ser atingidos com operações com imóveis de valor até R$ 1,5 milhão.
Fonte: Valor Econômico