Por Nelson Parisi Júnior
As renitentes suposições sobre a existência de uma bolha imobiliária no Brasil desencadeiam uma série de análises equivocadas sobre a realidade do mercado imobiliário. Uma das mais divulgadas por especialistas é a de que o momento não é adequado à aquisição de imóvel. Seria vantajoso esperar, pois os preços vão cair. Nada mais falso. Primeiro: não há bolha no Brasil; segundo: sim, comprar imóvel agora é um bom negócio; e terceiro: os preços não vão se amainar.
Quem ampara seus argumentos para a bolha brasileira no episódio ocorrido nos Estados Unidos em 2008 demonstra um profundo desconhecimento sobre o mercado imobiliário. Aqui, no Brasil, os bancos são criteriosos na concessão de crédito. Na média, financiam 65% do valor do imóvel. Nos EUA e em alguns países da Europa, esse percentual atingia 120%. Mais: de acordo com a Caixa Econômica Federal, banco que concentra cerca de 70% de todos os financiamentos imobiliários do País, mais de 70% dos proponentes buscam crédito para adquirir sua primeira moradia. Não há, portanto, especulação generalizada, ao contrário do que defendem muitos catastrofistas.
Outro fator amplamente divulgado pela imprensa, que não deixa dúvidas sobre a não existência de bolha no mercado brasileiro, refere-se ao percentual de participação dos financiamentos com relação ao PIB. Vejamos que, em países que tiveram o preço dos imóveis reduzidos, em função da bolha, o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB – em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes de os preços começarem a cair, a relação era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo o crescimento dos últimos anos, esse número é hoje de aproximadamente 8,1% do PIB.
Quem incorpora, constrói e vende imóveis sabe que seus preços são flutuantes, e são muitas as variáveis que os delineiam. No tocante à realidade da cidade de São Paulo, os terrenos estão cada vez mais escassos. Com isso, imóveis que não se encontravam à venda são comprados com a finalidade de formar áreas para incorporação. Assim, os proprietários, cientes da falta de oferta, pedem por eles cifras muitas vezes descoladas da realidade, o que exerce impacto direto no custo global do empreendimento.
A falta de mão de obra qualificada é outro percalço enfrentado pelas empresas do setor. Os bons profissionais são contratados com salários cada vez maiores, e não houve tempo para formação de técnicos para suprir a demanda. Isso, somado aos preços dos materiais de construção e alguns insumos, tem elevado os custos de construção acima da inflação. Essas flutuações, embora notáveis, não devem ser consideradas preocupantes. Se calcularmos o aumento do preço dos imóveis na última década e descontarmos a variação do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), o aumento real foi de 55%.
O preço dos imóveis esteve fixado abaixo da realidade de mercado por muitos anos.
Mesmo diante desse cenário, há quem tente atribuir a ascensão dos preços à ânsia do mercado em obter mais lucros. Ledo engano. Desde a abertura de capital de grandes empresas do setor, em 2007, até o ano passado, a média de margem líquida tem-se mantido estável na casa dos 15%, com leves oscilações para baixo ou para cima. Correspondesse à verdade a premissa da “ganância das incorporadoras”, seus resultados, ano a ano, teriam sido mais vultosos.
Dado esse emaranhado de variáveis, é praticamente improvável que o preço dos imóveis novos caiam, como desenham alguns especialistas. Não há margem para isso. A boa notícia é que não há previsão de significativas altas como as havidas nos últimos anos. Se aumentar, será em menor grau, acompanhando a variação da inflação.
Podem existir no mercado casos atípicos de redução de preços, que serão ajustados em função de momentos de maior oferta, em determinados bairros ou microrregiões, ou mesmo de liquidações momentâneas de algumas incorporadoras buscando redução de estoques para aumentar posições de caixa, vendendo remanescentes prontos ou quase prontos.
Por isso, voltando à pergunta que intitula este texto, cabe a resposta: sim, é sempre um bom momento comprar imóvel. Caso esteja com dinheiro para adquirir um, não espere mais. O País amargou anos e anos de uma política habitacional engessada e defasada. Hoje, não há razão para temer realizar o sonho da casa própria. Não vale a pena postergá-lo.
* Nelson Parisi Júnior é presidente da Rede Secovi de Imóveis, economista e pós-graduado em Negócios Imobiliários.
Fonte : SECOVI/SP
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