A valorização dos imóveis usados nos últimos três anos em São Paulo praticamente empatou com a inflação, comportamento que contradiz especulações de que uma “bolha especulativa” estivesse prestes a estourar nesse mercado. Ao contrário do que aconteceu com a crise de 2008 deflagrada nos EUA por uma sobrevalorização de ativos imobiliários, os preços médios de casas e apartamentos tiveram na capital paulista ganho real de apenas 1,21 ponto percentual entre 2011 e 2013.
Os preços médios de casas e apartamentos usados na capital aumentaram 20,6% nesses três anos. A média da inflação do período foi de 19,39%, considerados os índices do IPCA, INPC, ICV e IGP-M. A compilação dos preços médios efetivos de venda foi feita com base nas pesquisas mensais realizadas em imobiliárias credenciadas pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP).
Entre os oito tipos de imóveis – casas e apartamentos de um, dois, três e quatro dormitórios – considerados no levantamento, três perderam para a inflação. A valorização de apartamentos de um dormitório foi de 8,08% comparados os preços médios de 2013 com os de 2011. A dos apartamentos de três dormitórios ficou em 14,49% e a das casas de um dormitório foi de 12,79%.
Em primeiro lugar entre os imóveis cujos preços aumentaram mais que a inflação média desse período ficaram os apartamentos de quatro dormitórios, com valorização média de 30,75%. Seguem-se as casas de três dormitórios (+ 28,71%), apartamentos de dois dormitórios (+ 24,13%), casas de dois dormitórios (+ 23,9%) e casas de quatro dormitórios (+ 23,83%).
– Pelo menos no segmento de imóveis usados, esse fantasma de uma suposta explosão de “bolha especulativa” é só um fantasma até agora. Não é que não existam situações em que preços possam estar inflados, mas, na média geral, e até nos exemplos extremos de valorização média apurados, os preços não indicam que o mercado esteja contaminado por movimentos especulativos”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.
Nos EUA, segundo o estudo “Tendências dos preços de imóveis de uma perspectiva financeira”, de William C. Hanford, da Real Estate Review, citado por ele em artigo do jornal “Valor”, os preços das casas começaram a despencar em 2007, quando estourou a bolha habitacional, e caíram até 50% em algumas regiões daquele país.
Entre os elementos que o fazem descartar a ameaça de uma bolha especulativa que derrube os preços de imóveis usados, o presidente do Creci de São Paulo destaca “o rigor dos bancos na concessão dos empréstimos imobiliários, a fiscalização normativa do Banco Central sobre as operações de crédito e a inexistência de um processo que transforma maciçamente o crédito hipotecário inicial em um ativo que é revendido várias vezes, sem lastro real, como ocorreu nos EUA”.
Esses ativos são os chamados subprimes, que estão na raiz da crise de 2008 nos EUA. Por conta da expansão de crédito sem muitas das garantias aqui exigidas, os imóveis nos EUA valorizaram-se de forma irreal e toda a cadeia de crédito se rompeu quando os compradores, sem condição de pagar as prestações, começaram a devolver ou ter os imóveis retomados. Os valores de venda despencaram, os imóveis encalharam e o dinheiro emprestado não voltou aos bancos.
O período considerado no levantamento do Creci-SP na capital paulista – 2011 a 2013 – já reflete uma situação de mercado diferente daquela existente imediatamente após a crise de 2008, que impactou violentamente economias de todo o mundo e custou estimados US$ 3 trilhões apenas ao Tesouro dos EUA. Esse dinheiro foi gasto para atenuar efeitos da crise e evitar uma falência geral de bancos e empresas.
A onda de choque da crise não afetou tanto o Brasil quanto os EUA e a Europa. O presidente do Creci-SP lembra que o PIB do Brasil cresceu 5,2% em 2008, caiu 0,3% em 2009 e cresceu novamente em 2010, atingindo 7,5%.
– A economia nacional saiu dessa gangorra no governo Dilma já sem a bonança do boom das commodities que sustentara o crescimento dos anos anteriores e entrou numa fase de menor crescimento, refletida nas taxas do PIB e, claro, no comportamento do mercado e dos preços do imóveis usados – avalia Viana Neto.
Em 2011, o PIB cresceu 2,7%, percentual que baixou para 1% em 2012 e subiu para 2,3% no passado.
– Estivemos melhor que muitos países em termos de crescimento antes, durante e depois da crise de 2008. Se aqui existisse uma situação de especulação financeira e desequilíbrio estrutural de crédito diretamente ligada ao mercado de imóveis, e falo apenas dos imóveis usados, o PIB teria mergulhado no poço e nós não teríamos esse empate da valorização dos imóveis com a inflação – pondera Viana Neto.
O levantamento dos preços médios no período 2011-2013 mostrou que as maiores valorizações entre os imóveis usados, avaliados individualmente por número de dormitórios, foram as das casas: + 53,85% (quatro dormitórios na Zona D: o preço médio subiu de R$ 392.163,56 em 2011 para R$ 603.333,33 em 2013); + 47,8% (três dormitórios na Zona C: de R$ 362.411,76 para R$ 535.630,77); + 43,27% (quatro dormitórios na Zona C: de R$ 513.398,45 para R$ 735.555,56); e + 42,23% (quatro dormitórios na Zona B: de R$ 610.852,55 para R$ 868.833,33)
Em 20 tipos de casas cujos preços médios foram compilados, considerados o número de dormitórios e localização, apenas duas registraram queda: as de 1 e de três dormitórios situadas em bairros da Zona E, como Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo.
O preço médio das de um dormitório baixou 21,17%, de R$ 214.734,67 em 2001 para R$ 101.500 em 2013. O preço médio das casas de três dormitórios caiu 1,61%, baixando de R$ 194.040,40 em 2011 para R$ 190.925,93 em 2013.
As maiores altas de preços de 2011 para 2013 foram registradas nas Zona intermediárias B, C e D. As menores, nas Zona A e E, que agrupam os bairros com preços médios mais caros e mais baratos na capital.
Os apartamentos que mais valorizaram no período 2011-2013 distribuíram-se entre três Zonas de Valor, mas não chegaram à mesma faixa média das casas: + 35,73% (quatro dormitórios na Zona A: de R$ 1.176.605,59 em 2011 para R$ 1.597 mil em 2013); + 35,72% (dois dormitórios na Zona B: de R$ 331.623,38 para R$ 450.092,31); + 35,17% (quatro dormitórios na Zona D: de R$ 368.672,04 para R$ 498.347,83); e + 34,18% (três dormitórios na Zona B: de R$ 507.264,15 para R$ 680.686,27).
Em 20 tipos de apartamentos cujos preços médios foram compilados, considerados o número de dormitórios e localização, dois tiveram queda. Os apartamentos de três dormitórios na Zona E ficaram 8,47% mais baratos, com o preço médio baixando de R$ 156.666,67 para R$ 143.400. Já nos apartamentos de três dormitórios localizados na Zona A, a queda foi de 8,64% – o preço médio baixou de R$ 821.343,14 para R$ 750.367,65.
Fonte: site www.monitormercantil.com.br
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