Comprou, vendeu, doou, alugou, reformou imóvel? A Receita precisa saber de tudo o que envolve transações imobiliárias. É bom conhecer as regras, algumas ajudam você a pagar menos imposto. Conversei com os especialistas da Dian & Pantaroto a respeito.
COMPRA
Informe o valor de compra corretamente. A partir dele será apurado o ganho de capital na venda do imóvel e, por tabela, o Imposto de Renda devido. Na compra à vista, informe na declaração de Bens e Direitos, situação em 31/12/2015, o valor de aquisição acrescido de gastos de cartório e registro de imóveis. Na compra com crédito imobiliário, relate na descrição do bem valor pago, juros e acréscimos. Na situação em 31/12/2015, reporte o total pago em 2015.
VENDA
Desconte do valor da venda a corretagem e despesas pagas para comercializar o imóvel. O lucro (ganho de capital) é a diferença entre o valor de venda e o de compra, acrescido de benfeitorias declaradas.
O IR é 15%, exceto no caso de imóvel adquirido entre 1969 e 1988, sujeitos a redução na base de cálculo. Os adquiridos até 1969 são isentos. Use o programa GCAP da Receita para cálculos e emissão de guia.
ISENÇÃO
Há casos em que você, pessoa física residente no Brasil, fica livre do leão. O imposto sobre o ganho de capital não é cobrado:
a) na venda, por valor igual ou inferior a R$ 440.000, do único imóvel, em área urbana ou rural, para uso residencial, industrial ou lazer. Condição: não ter efetuado, em cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não;
b) se o produto da venda for aplicado para comprar outro imóvel, em 180 dias. Se aplicada só parte do valor da venda, incidirá imposto sobre o ganho proporcional ao montante não aplicado. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos.
LOCAÇÃO
Muitos brasileiros gostam de investir em imóveis e vivem da renda de aluguéis. Se eles são pagos por pessoas físicas ou fonte no exterior, o imposto é recolhido via carne-leão. Se recebido de pessoa jurídica, a fonte pagadora se responsabiliza pelo recolhimento do imposto. A alíquota é definida pela tabela progressiva vigente, e o pagamento, feito até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Pode deduzir despesas? Sim, se pagas pelo locador. As mais comuns são despesas de condomínio, impostos, taxas e emolumentos e despesas pagas à administradora do imóvel.
DOAÇÃO
Planejamento sucessório em vida é uma estratégia a ser considerada. Ajuda a reduzir os bens que serão inventariados e, portanto, os custos dessa sucessão. Se você doou algum imóvel, saiba como doador e donatário devem declarar.
Doador: na declaração de Bens e Direitos, informe na descrição do bem o nome e o CPF do beneficiário da doação. Se houver reserva de usufruto, o nome e o CPF do usufrutuário. Em situação de 31/12/2015, zere o valor.
Donatário: na declaração de Bens e Direitos, informe na descrição do bem os dados do imóvel recebido em doação, o nome e o CPF do doador. No campo “Situação em 31/12/2015”, declare o valor do imóvel. Para justificar financeiramente a compra, registre em Rendimentos Isentos e Não tributáveis o valor obtido em doação.
Usufrutuário: aquele que se beneficia do uso ou renda proporcionada pelo imóvel. Na declaração de Bens e Direitos, informe na descrição do bem, o nome e o CPF do proprietário da nua-propriedade.
Se o doador permaneceu com o usufruto, informe em novo item da declaração de Bens e Direitos, nome e CPF do beneficiário da doação. Em situação de 31/12/2015, registre R$ 1,00, salvo se atribuído outro valor no documento de transmissão.
MANUTENÇÃO
Não fez nada, só mantém a posse de imóvel declarado no ano anterior? Não cometa o erro de atualizar o valor do imóvel pelo valor de mercado. O que você pode e deve fazer é acrescentar o valor de benfeitorias, como construção, ampliação ou reforma. Mantenha os documentos para comprovação, se solicitados.
Se você deixou de incluir alguma benfeitoria nos últimos cinco anos, pode fazer declaração retificadora. Dessa forma poderá reduzir o IR sobre ganho de capital quando vender o imóvel.
Fonte: Jornal Folha de São Paulo