Novo Plano Diretor só terá impacto em 2015

O mercado imobiliário ainda avalia as mudanças que entrarão em vigor em decorrência do novo Plano Diretor da cidade de São Paulo, mas já se sabe que o impacto nos lançamentos só deverá ocorrer a partir de 2015 e, para as empresas de médio e grande porte, principalmente, de 2016 em diante. É que os projetos com previsão de serem lançados em 2014 e em boa parte do próximo ano já estão em fase de aprovação ou foram protocolados na Prefeitura de São Paulo e serão submetidos às regras anteriores.

Nos últimos anos, as incorporadoras passaram a contar com prazos maiores para a liberação de licenças pelos órgãos reguladores. Somado a isso, desde o segundo semestre do ano passado, houve uma aceleração da apresentação dos projetos à prefeitura, em função das incertezas em relação a qual seria o texto final do novo Plano Diretor.

A PDG Realty já tem as licenças ou está na fase de aprovação dos projetos que planeja lançar neste ano e em 2015, segundo o vice-presidente de operações da incorporadora, Antonio Guedes. “Para o que vamos lançar até o ano que vem, não contamos com nada novo”, conta Guedes. A empresa está começando a avaliar os impactos das mudanças, que irão afetar as novas aquisições de áreas.

“Nós nos preparamos para o novo Plano Diretor bem posicionados em terrenos e com projetos aprovados e protocolados na capital”, diz o presidente da Helbor, Henry Borenstein. Segundo ele, a incorporadora tem terrenos suficientes para desenvolver projetos na cidade de São Paulo nos próximos dois ou três anos.

A Rossi Residencial estima que o impacto do novo Plano Diretor nos seus lançamentos ocorrerá, principalmente, a partir de 2016, mas que as novas regras poderão afetar parte dos projetos a serem apresentados ao mercado em 2015. Isso porque, segundo a diretora regional da Rossi, Milena Grahl, há terrenos em avaliação, em relação aos quais a decisão de compra dependia do que fosse definido no Plano Diretor. “Pode entrar alguma coisa nova nos lançamentos de 2015”, diz.

Desde meados do segundo semestre do ano passado, o mercado de compra e vendas de terrenos passou a ser afetado pelo novo Plano Diretor. Justamente por não saber qual seria o texto final aprovado, as incorporadoras se tornaram mais cautelosas na aquisição de áreas. Nesse cenário, se tornou prática comum no mercado a vinculação da compra efetiva do terreno e do preço a ser pago ao coeficiente de aproveitamento na região, que seria definido pelo plano.

À medida que o tempo passava e a versão final do plano não era conhecida, uma parte das opções de compra e venda de terrenos acabou sendo distratada. Daqui para frente, o volume de aquisições de terrenos tende a voltar a crescer, segundo a advogada Maria Flavia Seabra Gemperli, sócia responsável pela área Imobiliária do Machado Meyer Sendacz e Opice Advogados, pois as empresas não terão mais dúvidas do que pode ser construído.

O novo plano prevê mudanças no potencial construtivo de algumas regiões, com privilégio das áreas próximas a corredores de ônibus e estações de metrô, e aumento do valor da outorga onerosa do direito de construir. A outorga é um instrumento que possibilita construção de área acima da permitido pelo coeficiente básico até o limite do coeficiente máximo de cada zona.

Segundo o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Claudio Bernardes, nas regiões em que se paga outorga, a elevação do preço desse instrumento resultará em aumento de 5% no custo final do imóvel em 70% das unidades e acima de 5% nas demais. Se o repasse do custo para o preço não for comportado em alguma região, isso pode significar perda de margem para as incorporadoras, conforme Bernardes.

O presidente do Secovi-SP conta que, durante as discussões referentes à definição do Plano Diretor, o setor defendeu que questões como a mobilidade urbana fossem levadas em conta, mas que as novas regras não resultassem num aumento de custo de produção que tornasse inviável a compra de imóvel. “O novo Plano Diretor não vai inviabilizar o mercado”, diz Bernardes. Mas, segundo ele, ainda é cedo para afirmar como será a aceitação do novo plano.

Os projetos protocolados até que a nova lei seja sancionada pelo prefeito da capital paulista, Fernando Haddad (PT), serão analisados conforme as regras anteriores. “Mas as incorporadoras com projetos protocolados em análise que têm interesse na avaliação pela legislação anterior precisam se manifestar em até 90 dias a partir da nova lei”, ressalta a advogada do Machado Meyer Sendacz e Opice Advogados. Há restrições também em relação à parcela do projeto protocolado de acordo com as regras antigas que poderá ser modificada.

Fonte: Chiara Quintão – Jornal Valor Econômico

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